南宫28

　近日，由建设部立项的《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》中提到：上海住宅价格上涨幅度已经低于消费品价格的涨幅，2006 年的涨幅为－0．5％。这是2000 年以来上海房价首次出现负增长。

    但在回建强执笔的易居房地产研究院的《2006 年上海房地产发展实证数据》显示，2006 年上海商品房均价的涨幅在4％左右，2005 年度的涨幅则超过20％。

    在调查中，记者发现，即使是易居房产报告中所采用的房产交易中心的数据也不能完全反映上海房价真实的成交状况。现实情况下，房产的实际成交价格远远超过房地产交易中心的备案价格。

    按照上海市政府最新的政策规定，上海市可以享受税收优惠的二手普通商品房交易必须同时满足：1．单套面积小于140平方米；2．容积率高于1∶3。内环线内单价17500 元、内外环之间单价10000 元、外环以外7000 元以下的。否则不满5年出售的要按照成交金额交5．55％的营业税。

    但记者在房地产交易中心观察到，实际操作中，房产中介都可通过各种方式给买卖双方避税。一位二手房中介公司经纪人对记者表示：“这里的房子在内外环间，因房价高于政府1万元规定，要交5．55％的营业税，但南宫28可以想办法做低实际的成交价格。之前南宫28有过成功的案例，把这里的房价做低到9000 元／平方米，上海市房产交易中心也是接受的。”

    据中介公司资深人士介绍说，一般情况就是除了主合同之外还有补充合同，在补充合同里对真实房价进行说明，这样做对买卖双方都有好处。

    在实际交易中，几乎所有的环节都能够被“操纵”，实际成交价和交易中心备案价格可相差30％ 50％；房产中介可根据买房者的要求，通过做高房价来提高贷款成数等等。这样的市场使得各方研究的采样极为困难。从记者实地采访的结果看，无论是“上海房价已经出现负增长”，还是“上海房价2006 年的涨幅为4％”，都和实际情况不符。

    另外，仍有部分剩余房源的开发商都采取可和购房者“谈价格”的方式，可以谈下来的降价幅度有的多至上千元。“上海的房产市场价格还将低迷至少3年。”一家房产公司内部人士预计。

    记者采访中发现，无论是购房者还是开发商，都有一种悲观情绪在蔓延。房产商现实的营销策略是“不顾一切卖房子”。

    上海卫明不动产营销智库负责人蔡为民表示，“目前仍有三成左右的房源掌握在投资客手中，而在2005 年6月之前，这个比例可能占到六七成。所以目前市场的供需状况仍然不是真实供需的反映，仍有部分投资需求掩盖了真实供需的比例。”

    按照房价高低的三种评判体系，一是供求关系比；二是房价收入比；三是租金收益率，国际上公认的房价收入比为3倍到6倍。按照上海有实际购买力的家庭收入和房价之比目前大约为10倍；而租金收益率更是极为低廉，目前大约为3％———7％ ／年，相当于国债收益率。

    “按照房价收入比和租金收益率再计算的话，上海的房价整体上是偏高的。但是从供求上来算，供应在减少，需求却随着收入的增长在累计。在2008 年之后将产生较强的购买力。”光大证券研究所地产分析师赵强表示。

    (《广州日报》)