南宫28

商业地产，可以说是新兴商业模式的载体。一座城市的商业地产可以改变这座城市的发展，在内地，无数城市的蜕变正说明这一点。从沿街叫卖到沿街店铺，再到如今的商业综合体，人们的生活正一步步地迈进现代化都市生活。这些变化，离不开商业地产的助推，商业氛围日益浓厚、购物环境陡然生变，再到品牌商家的入驻……这一切无不标示着人们生活的进步。

在当下，早已习惯享受生活的人们，有多少人愿意出门一家家店铺去逛，谁还愿意举着太阳伞、戴着大墨镜、戴着遮阳帽，全副武装的去街上选购自己需要的产品。“前两年，我记得很少会有商家做这么大幅度的优惠活动。”一位在拉萨生活多年的女士表示，“但是现在随处都可以看到商家们的优惠活动。”

据了解，西藏地区的淘宝消费量越来越大，这也从侧面反映了当下人们的消费观念及消费诉求。网上购物，无非就是快捷、便利、省时间。“其实在网上购物有的时候真的没有实体店放心，但是不用一家一家选，省下了不少时间，而且，现在的购物环境不是很好，逛街很累。”近两年来几乎不怎么逛街的陈女士表示。

所谓商业氛围，便是如此了。大家越来越不喜欢逛街、逛商场，哪里来的商业氛围呢？

随着消费需求的不断发展升级，体验式消费在商业地产中被频繁提及。所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。体验式消费功能的核心，是增加人们购物过程中的愉悦感。根据第一太平戴维斯的统计，消费者在超市逗留的平均时间是45分钟，而真正的体验购物中心的消费者逗留时间约为2.5到3小时。这说明在体验式购物中心，购物已不是人们的主要目的，消费者将更多的时间花在了购物之外。

“而且在这种环境中，消费者可以不用考虑阴天下雨等自然天气因素，哪怕外面倾盆大雨，依然可以边喝咖啡边欣赏雨景。”业内人士表示。

“在一个综合体中，合理配置各种业态，休闲、娱乐、餐饮、服装等，还会形成一个相互促进的效应。”成都唯德地产相关负责人表示，比如说一个消费者进来之后，她的本意或许是喝咖啡，但是如果看到有吸引她目光的衣服的话，她有可能就直接买了，对于她买衣服的那家店来说，这个消费者就是额外的。

【小调查】

品牌入驻 聚集人气

你平时都去什么样的店里面买东西？

你认为品牌意味着什么？

如果商场里面有很多品牌店，你会不会进去逛？

上周六，记者针对这三个问题在拉萨的乐百隆广场、林廓北路、北京中路分别进行了抽样调查。针对第一个问题，20%左右的被调查者表示，他们会到品牌店里消费，无论巨细；30%的被调查者会选择一些“老字号”商家，这里的“老字号”主要指的是口碑比较好、平常惯去的商家；超过40%的被调查者表示一些“大件”物品会在品牌店购买，比如说外套、羽绒服、家用电器等。

至于第二个问题，就众说纷纭了。“我认为，品牌就意味着质量，如果质量不过关肯定谈不上品牌，而且既然做品牌，肯定不会弄虚作假。南宫28又不可能有专业的鉴别的功力，所以在买东西的时候品牌是一个很好的标识。”被调查者小刘认为，“我很相信品牌的服务，很早之前也没有什么品牌意识，买东西也不管是不是品牌，只要有合意的就出手，结果东西买回家之后才发现有问题，退又不好退，只能自己认栽。吃过几次亏以后就逐渐意识到最好是消费品牌了。即使是质量有问题，也可以很快就退换了。”绝大多数人对品牌的印象都是质量优、服务好，但是不可否认的是“品牌的价格确实也不低。”还有的人认为品牌是一种身份的象征。

针对第三个问题，绝大多数的被调查者都给予了肯定的答案。“不管买还是不买，肯定是要进去看看的，万一碰到物美价廉的就赚到了。”

【建议】不光要“建”还要“管”

把房子卖出去了，并不就意味着商业地产项目就成功了。商业地产是否成功，取决于后期的运营。

在内地，几年前有很多商业房地产开发的项目，是先建设，再招商，造成不必要的浪费，影响了经济效益。近几年来，商业房地产开发商逐渐变得明智起来，将主要的招商工作提前到开发初期甚至与商家形成战略合作，让商家参与项目选址，并为主力商家提供量身定做的服务，实行订单式开发。这样既防止了浪费，又缩短了从建筑竣工到投入运营的时间，提高了自身盈利能力，提高了商业项目的成功概率。但是就拉萨目前的状况来看，还是处在内地几年前的发展之路上。

经营管理是商业地产开发的最后一个环节，也是至关重要的、技术含量最高的环节。要做好商业项目的经营管理，开发商不能像开发住宅一样，只做相对单纯的物业管理。除了要重视商业经营管理、投放一定的物力、组建专业的经营管理团队外，更重要是在经营管理中做到“人性化”。

商业业态永远是处于不断调整之中的，商业经营管理的“人性化”就是必须不断针对消费者的需求与消费习惯的变化，针对周边竞争形势的变化，动态地调整项目经营定位与商品结构，只有这样，才能保证项目的可持续经营。

总结：品牌总是有着众多的追随者。基于此，商业地产也把引进品牌作为吸引人气的“法宝”。“现代人都比较热衷于品牌，作为商业地产项目，引进品牌是吸引人气的一个法宝。”雪雁街相关负责人表示。(记者 王婷婷)